欢迎光临正蓝旗人民代表大会常务委员会官网!

此页面上的内容需要较新版本的 Adobe Flash Player。

获取 Adobe Flash Player

监督工作

当前位置:首页->监督工作

正蓝旗人大常委会关于对全旗物业管理工作的调研报告

发布日期:2018-07-25 来源: 正蓝旗人大办 作者:


  

  2018年7月25日在正蓝旗十五届人大常委会第四次会议上
  旗人大常委会副主任 萨仁托娅
 

 

  主任、副主任、各位委员: 

  按照正蓝旗人大常委会2018年工作要点和主任会议安排,人大常委会组成了以常委会副主任萨仁托娅为组长,人大财经委、综合执法局、住建局、环保局、国土局、草监局等部门人员为成员的调研组,对旗所在地居民小区和部分苏木镇物业管理情况进行了专项调研。通过听取相关部门汇报,深入到居民小区实地查看,与社区居民及物业企业负责人座谈等形式,详细了解了我旗物业管理工作的现状及存在的问题,现将调研情况报告如下:
  一、物业管理工作的现状
  目前,全旗居民小区有84个,7个居民小区成立了业主委员会,有40个居民小区聘请物业企业管理,3个小区为开发商代管,有7家物业公司,有物业办公室的小区12个,其中开发商提供的物业办公用房9个,老旧小区改造的物业办公用房3个。
  2017年3月,我旗将物业管理职能从住建局划转到综合执法局,成立了物业管理办公室,负责统一协调全旗各居民小区物业管理工作。截至目前,由金都物业管理(综合执法局组建)完成了对上都镇内15个无物业居民小区的回收管理,并对个别小区进行了硬化、亮化、绿化及雨污水管道维修、安装了限高栏设施,对7个小区安装监控设施。
  二、存在的问题
  近年来,我旗城镇化建设进程不断加快,许多小区相继建成。在旗委、政府的领导下,经过有关部门不懈努力,小区物业发展步伐、管理体系逐步加快,在完善小区治理、优化人居环境、提升城市品味中发挥了作用。但也存在管理不完善、运行不规范、物业服务标准低与群众要求期望值高的矛盾日益突出。主要表现为:
  (一)物业管理责任不实。物业管理工作没有摆到城镇建设管理的突出位置,对小区物业管理关注少、投入少,没有建立综合性考核制度,日常监管措施不完善,管理成效达不到群众的要求和满意。社区居民委员会、住建、城管等单位管理职能不具体、不明确,协调沟通渠道不畅通,没有形成小区治理的合力。
  (二)小区配套设施建设不到位,部分小区开发遗留问题较多。一方面存在施工不规范,道路、绿化、停车、监控设施配套标准偏低,小区设计没有垃圾堆放点,居民活动场地和小区休息区、卫生间缺失,同时有的房屋质量也存在矛盾隐患。多数小区前期物业企业隶属开发商,或由开发商协议选聘,因而对小区设施设备接收标准把关不严,对建设遗留问题重视不够,留下纠纷隐患。一些小区公共设施维修不及时,小区房屋漏水、设施坏损并在保修期内的存在开发商推诿扯皮行为。在保修期外的不知如何申请使用专项维修资金,业主维修费无法报销。老旧小区基础设施薄弱,管理不规范。如道路、绿化、污水排放、屋顶瓦片等基础设施老化,安全防范措施不到位,建设好的小区开发商和物业移交手续不全等问题不同程度的存在。另一方面全旗居民小区整体规划水平低,开发商为自己的利益,这两栋、那三栋的形不成居民小区整体规模效应。
  (三)全旗84个居民住宅小区中有有物业办公室的12个,开发商建居民小区时虽按要求留有物业办公室,但是因产权不明,走时开发商全部卖掉,造成环卫工人无处休息和办公,工具都无处可放。
  (四)业主委员会成立难度大。目前,全旗84个居民小区中,成立业主委员会的仅有7个,占到8.3%。小区业主对业主委员会组织不了解,认识不到位;有的小区即使成立了业主委员会,但业主委员会成员缺少敬业精神、跟踪服务不到位,没有发挥其应有的作用,更无法实现真正意义上的自治管理。
  (五)小区业主意识较差。个别小区的业主从窗口乱扔垃圾,垃圾乱堆乱放,小区内摆放废弃的板凳,影响小区环境卫生;同时个别居民也存在不爱护公共财物、不讲卫生、不遵守公共秩序等现象,有的业主甚至恶意拒交物业服务费,给物业管理带来阻力。
  (六)老旧小区改造投入少,力度不够。对老旧小区安防设施完善、路面平整处理、停车位(线)划定、垃圾装运处置、环境整治、管理用房配置、雨污分流、管线序化等功能性专项改造不够,整体工作没有真正惠及民生。
  (七)棚户区改造后的遗留问题。我旗城镇棚户区改造工作正在持续进行,从2016年至今已对2000余处房屋进行拆除。在改造拆迁过程中产生了大量的建筑垃圾,但目前在棚户区改造过程中拆毁房屋所产生的建筑垃圾未能及时清理运输,并且居民将部分垃圾随意倾倒、堆放在建筑垃圾中与建筑垃圾混在一起,对周围居民和城镇环境卫生造成了严重的污染和影响。                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                        
  三、几点建议
  (一)健全组织机构,明确工作职责。一是成立管理机构。建议旗人民政府成立由政府分管领导任组长,相关职能部门、社区负责同志为成员的管理委员会,定期协调解决物业管理中出现的矛盾和问题,物业管理办公室负责处理日常工作和物业管理的工作机制。二是齐抓共管,落实属地管理责任。推广社区居民委员会、业主委员会、物业管理企业互为一体、各司其职、互相促进的“三位一体”工作,配齐物业管理专职人员,确保有人干事,有人管事。加强对小区物业服务工作的协调指导和监督考评,着力推动各部门管理职能进小区,明确职责,建立责任清单,协助社区建立业主委员会,推动我旗小区物业管理走向正规。三是按国家和自治区有关物业管理的政策及法律要求,制定出台符合我旗实际的物业管理办法或物业管理规范性文件,明确物业服务企业、业主、社区、政府管理部门之间的责任。加强房屋竣工验收和物业承接验收,确保物业服务设施设备保质保量,不出现各种隐患。
  (二)多方参与,推进业主委员会建设。一是社区居民委员会要大力推进业主委员会建设,选出真正能够代表业主利益,热心公益事业、公道正派、敢于负责、有一定工作水平的人员主持,参与业主委员会工作。发挥业主委员会与物业企业和业主之间的桥梁纽带作用,建立双方相互沟通、相互理解的良好关系。二是建立健全业主委员会和业主委员会成员的工作职责,建立激励机制和约束机制。三是业主委员会要向业主做好宣传、解释、协调工作,发挥应有的作用,团结引导业主遵守各项管理制度,按合同约定交纳物业管理费用,自觉支持物业管理工作。
  (三)强化配套建设,提升承载功能。一是把紧小区规划、审批和综合验收关口。住建局要严把物业管理企业进驻的审核、审批手续,按照国家有关规定,在小区规划中要留有物业用房、垃圾堆放清运点和居民活动场地,公共区域应达到国家规定的硬化、绿化标准。二是无论是旧城改造还是新建小区,要留有物业用房。物业用房产权归属于业主委员会,属业主共有财产,为居民、物业管理人员和清洁工提供方便。三是尽快启动老旧小区改造计划。结合全旗棚户区改造,将老旧小区改造列入城市建设计划,分批次进行改造,全面提升老旧小区配套功能,改善居民宜居环境。四是科学管理专项维修资金。学习借鉴外地住宅专项维修资金管理的经验,完善专项维修资金使用办法,简化程序提高效率,专项维修资金是小区的“治病钱”、“养老钱”,应坚持安全管理与有效使用相统一,确保小区屋顶掉瓦漏水、管道坏损等现象得到及时维修。
  (四)规范物业管理,提升服务水平。一是牢固树立“物业无小事”、“物业就是服务”的理念,着力强化教育培训,全面提高物业管理从业人员整体素质和服务技能。二是严格加强物业企业招聘管理,推进物业市场公开招标、竞争竞聘。三是强化物业管理和监督力度,开展物业企业信用等级评定、物业管理标准的制定、实施,培育品牌企业和物业管理示范小区,发挥管理部门连接各方的桥梁纽带作用。四是完善物业收费标准调整机制。对于前期物业收费,遵循政府指导价,可根据不同小区业主的需求,制定有关政策,完善“协商议价”调整机制,允许协商确定等级性收费标准,确保“质价相符”。对于后期物业收费,遵循市场调节价,并加强物业费市场化的宣传和指导,督促物业企业全面公示服务内容、服务标准、收支明细,让收费和服务公开透明、阳光运作,方便业主监督,赢得群众认可支持。五是积极探索小区物业企业管理与小区业主自主管理相结合的路子。引导无物业小区自主管理,帮助他们成立自治委员会,由业主委员会自行处理小区的物业管理事项,维护全体业主和物业使用人的合法权益,保障物业的安全与合理使用。
  (五)做好棚户区改造项目建筑垃圾的清除工作,提高文明城镇水平。依据建设部139号令《城市建筑垃圾管理规定》,建议尽快对已造成污染的建筑及生活垃圾进行清运处,同时在拆迁施工工地周围设置围挡及必要的标语警示,避免再次出现生活垃圾与建筑垃圾混放现象。
  (六)选择并规划好居民小区和道路名称。旗人民政府及其职能部门要加强对居民小区和道路的调研,进一步规范和统一居民小区和道路的名称。
  (七)加强宣传教育,提高思想认识。一是,加强物业政策宣传,制定行业发展规章,积极引导业主自我教育、自我管理。二是积极指导物业企业提高管理水平、培训员工职业技能、贯彻相关政策法规、调解处理物业纠纷,组织开展文明创建活动,积极纠正不文明行为促进企业和居民道德素质的提高和文明意识的增强。三是积极推动公共服务向小区延伸。社区居民委员会要充分发挥基层管理的优势,打通面向业主的公共服务通道,做好人性化服务。继续抓好小区供热、供水等民生工作,切实解决好日常的民生需求,不断增强居民的满意度和归属感,推进社会管理创新,推动美丽幸福正蓝旗建设。